Întoarcerea unei case presupune achiziționarea unei case relativ ieftine (adesea o executare silită), repararea acesteia și vânzarea ei cu profit. Este un efort care implică o serie de riscuri, precum și unele recompense potențial profitabile. Există, de asemenea, multă muncă grea implicată în pregătirea unei case gata pentru piață. Dacă sunteți interesat să răsturnați o casă, dar nu aveți mulți bani pentru o plată în avans, există alte opțiuni care vă vor permite să intrați pe piața de răsturnare a casei.
Pași
Metoda 1 din 6: evaluarea datelor dvs. financiare
Pasul 1. Evaluează-ți toleranța la risc
Renunțarea la o casă pentru profit implică o serie de costuri, inclusiv plata în avans a casei, ipoteca, plata dobânzilor, impozitele pe proprietate, costurile de închidere a imobilelor, inspecțiile, permisele și taxele contractanților. Aceste costuri se adună rapid și este posibil ca casa răsturnată să nu se vândă cu profit. Înainte de a decide dacă veți continua să întoarceți o casă, ar trebui să vă întrebați:
- Ce vei face dacă casa nu se vinde imediat? Ar fi posibil să folosiți casa ca proprietate de închiriere, de exemplu? Dacă nu aveți un plan de rezervă rezonabil dacă ceva nu merge bine cu vânzarea casei răsturnate, vă recomandăm să vă reevaluați planurile.
- Valorile potențiale merită riscul unei pierderi considerabile? În 2015, casele la prețuri sub 50 000 $ au înregistrat randamente negative. Pe de altă parte, casele la prețuri de 100.000 - 200.000 USD, au avut un randament mediu brut de 44%. Rețineți că vânzarea unei case în care nu ați locuit niciodată ar putea implica și plăți grele de impozite, care vă pot reduce considerabil marja de profit.
- Pot partenerii dvs. de investiții să reziste riscului unei pierderi potențiale?
- V-ați făcut cercetarea pe piețele imobiliare locale, costurile de remodelare și autorizațiile? Pentru a avea o experiență de succes, trebuie să vă educați cu privire la prețurile locuințelor locale, districtele școlare, contractanții responsabili și reglementările imobiliare.
Pasul 2. Luați în considerare abilitatea dvs. de a oferi „echitate de transpirație” și valoarea acelei lucrări
Echitatea de transpirație se referă la valoarea pe care ați putea să o adăugați acasă datorită propriei forțe de muncă. De exemplu, dacă sunteți un acoperiș calificat sau instalator autorizat, poate puteți întreprinde singuri unele reparații la domiciliu. Acest lucru vă va reduce cheltuielile generale și va reduce suma de bani pe care trebuie să o împrumutați.
- Asigurați-vă că țineți cont de timpul pe care îl veți petrece lucrând la casa răsturnată. Timpul tău are, de asemenea, valoare, iar răsturnarea unei case poate necesita uneori luni de muncă. Luați în considerare dacă alte modalități de a vă petrece timpul ar putea fi mai profitabile sau mai plăcute.
- Mai important, partenerii care pun miza financiară vor considera că acțiunea dvs. de sudoare are vreo valoare? Dacă da, câtă valoare în comparație cu numerarul lor greu?
- Asigurați-vă că respectați toate reglementările locale atunci când efectuați singur reparații la domiciliu. Discutați despre planurile dvs. cu un avocat imobiliar sau un consiliu local de reglementări dacă aveți nevoie de aprobare pentru orice construcție sau reparații.
Pasul 3. Cunoașteți-vă scorul de credit
Dacă nu aveți singuri bani pentru o casă răsturnată, va trebui să contractați un împrumut pentru a vă acoperi costurile inițiale. Indiferent cine este creditorul dvs. - un partener, o bancă sau un creditor privat - va trebui să demonstrați că aveți capacitatea de a vă rambursa împrumutul. Scorul dvs. de credit reflectă istoricul dvs. de credit, capacitatea dvs. de a achita împrumuturile și încărcătura totală a datoriilor. Cu cât scorul dvs. de credit este mai bun, cu atât sunt mai mari șansele ca veți putea asigura un împrumut la o rată a dobânzii accesibilă.
- Există câteva sisteme diferite de rating de credit, dar, în general, scorul dvs. de credit va fi un număr între 300-850. Cu cât scorul este mai mare, cu atât creditul este mai bun.
- Puteți obține un raport gratuit cu scorul dvs. de credit la fiecare 12 luni, accesând
Pasul 4. Îmbunătățiți-vă scorul de credit
Dacă scorul dvs. de credit este prea scăzut pentru a putea asigura împrumuturi pentru o întreprindere care se răstoarnă, vă recomandăm să vă alocați ceva timp pentru a vă îmbunătăți scorul de credit. Acest lucru poate dura ceva timp, dar ar putea fi util pe termen lung. Mai mult, cu cât este mai bun scorul dvs. de credit, cu atât este mai probabil să fiți capabil să rezistați unei pierderi potențiale din cauza răsturnării casei. Pentru a vă îmbunătăți scorul de credit puteți:
- Achitați datoriile în timp util. Dacă nu aveți o istorie bună de achitare a datoriei, nu veți putea asigura un împrumut decent pentru o casă răsturnată.
- Mențineți sarcina totală a datoriilor la minimum. Evitați să mențineți un sold al cardului de credit, dacă puteți.
- Aveți linii de credit numai atunci când este absolut necesar. Nu aveți mai multe carduri de credit decât aveți nevoie pentru viața de zi cu zi.
- Protejează-ți identitatea. Monitorizați tranzacțiile cu cardul dvs. de credit și ratingul dvs. de credit pentru a vă asigura că identitatea dvs. nu a fost furată de un hoț sau de un hacker. Luați măsuri de securitate rezonabile pentru a vă proteja informațiile. De exemplu, nu vă conectați la sistemul dvs. bancar online decât dacă vă aflați într-o rețea securizată, protejată prin parolă.
Pasul 5. Discutați cu un consilier financiar
Un consilier financiar va putea să se uite la situația dvs. financiară actuală și să vă ajute să determinați cât de mult vă puteți permite să vă asumați ca parte a unei investiții de schimbare a casei. Un consilier financiar ar putea fi, de asemenea, în măsură să vă ajute să veniți cu un plan pentru acoperirea cheltuielilor, chiar dacă casa dvs. răsturnată durează mult timp pentru a vinde sau necesită reparații suplimentare.
Pasul 6. Faceți un plan de afaceri
Pentru a răsturna o casă cu succes, va trebui să luați deciziile bazate pe logică și cercetare, nu pe emoții. Înainte de a începe procesul de a găsi un creditor și de a cumpăra o casă, este înțelept să aveți un plan de afaceri solid. Acest plan ar trebui să vă mențină pe drumul cel bun pentru a face o investiție înțeleaptă, precum și să ofere încredere potențialilor dvs. creditori și parteneri că puteți obține profit. Planul dvs. de afaceri ar trebui să includă:
- Un preț maxim de achiziție al casei pe care îl veți răsturna.
- O listă a cartierelor la cerere unde vă veți viza căutarea. Acordați o atenție deosebită districtelor școlare, siguranței cartierului și apropierii de facilități precum magazine și transportul public.
- Un cost maxim al reparațiilor și remodelărilor pe care vi le puteți permite.
- O listă de antreprenori de încredere, la prețuri accesibile și autorizați, care pot efectua reparații cu succes.
- O estimare rezonabilă pentru valoarea după reparație (ARV) a casei răsturnate. În mod ideal, prețul inițial de vânzare nu va depăși 70% din ARV-ul casei.
- Un sentiment despre cine este cumpărătorul dvs. și ce vor. Cumpărătorul dvs. va fi probabil un cuplu de pensionari? Un tânăr om de afaceri? Un cuplu cu copii? În funcție de cartier, potențialii cumpărători ar putea dori lucruri foarte diferite dintr-o casă. Luați în considerare cine va fi cumpărătorul dvs. probabil și de ce ar putea avea nevoie din casa lor. De exemplu, dacă vă uitați să răsturnați o casă într-un cartier cu un district școlar excelent, ați putea lua în considerare o remodelare care are în vedere copiii mici.
- Un cumpărător specific. În unele cazuri, ați putea fi capabil să aliniați un cumpărător înainte de a răsturna casa. În acest caz, riscurile dvs. sunt mult mai mici, precum și costurile generale.
- Un plan pentru modul de rambursare a împrumutului dvs. dacă ceva nu merge bine. Nu întoarceți o casă decât dacă vă puteți acoperi cheltuielile, chiar dacă ceva ar merge prost cu vânzarea dvs. De exemplu, este posibil ca un cumpărător să cadă sau să descoperiți o problemă cu fundația casei. Construiți o marjă de eroare în planul dvs. de afaceri și faceți o idee despre posibile modalități de a rezista la o întârziere în vânzarea casei sau cheltuieli neașteptate.
Metoda 2 din 6: Găsirea unui partener
Pasul 1. Localizează un partener de investiții
Cea mai obișnuită modalitate de a pătrunde pe piață oamenii fără experiență este de a găsi un partener de investiții. Acest lucru este deosebit de important pentru cei care nu au bani pentru avans sau reparații inițiale. Un partener de investiții va furniza o parte sau o parte din numerarul inițial în schimbul unei părți din profit.
S-ar putea să vă gândiți să găsiți un partener care are o mulțime de bani lichizi, dar care nu are interes să facă treaba pentru cumpărarea sau refacerea unei case. În timp ce partenerul dvs. va furniza numerar, veți furniza cunoștințele și forța de muncă
Pasul 2. Rețeaua activă
Pentru a găsi un partener de investiții, ar trebui să dezvoltați o serie de contacte personale și profesionale în comunitatea dvs. Răspândiți vestea că sunteți interesat să întreprindeți o oportunitate de investiție cu un partener. Câteva modalități prin care puteți găsi parteneri potențiali includ:
- Cercetarea investitorilor activi imobiliari. Luați legătura cu investitori imobiliari de succes, cu experiență, care ar putea lua în considerare posibilitatea de a vă risca.
- Alăturarea la un club de investiții imobiliare. Multe comunități locale au capitole locale de cluburi de investiții imobiliare. Odată ce vă înscrieți, veți avea acces la localnici care ar putea împărtăși interesele și entuziasmele dvs.
- Alăturarea la un grup de întâlniri. Grupurile Meetup sunt cluburi sociale care au uneori teme specifice, inclusiv imobiliare. Folosiți un grup de întâlniri pentru a vă extinde rețeaua socială.
- Răspândirea cuvântului în rândul familiei și prietenilor. Discutați despre visul dvs. de a răsturna case cu cei care sunt deja în rețeaua dvs. socială, cum ar fi familia, prietenii și colegii de muncă. S-ar putea să vă pună în legătură cu alții care vă împărtășesc interesele sau care doresc să investească în imobiliare.
- Crearea propriului club de investiții imobiliare. Dacă cartierul dvs. nu are încă un club pentru investitori imobiliari, vă puteți forma propriul capitol. Faceți publicitate pe Craigslist și prin intermediul site-urilor web de întâlniri, pentru a găsi persoane cu aceeași idee.
Pasul 3. Consultați un avocat
Atunci când încheiați un parteneriat de investiții, este important să nu vă bazați pur și simplu pe acorduri verbale. Asigurați-vă că toate tranzacțiile sunt reflectate într-un contract semnat. Consultați un avocat de afaceri sau imobiliar pentru a vă asigura că ambele părți sunt mulțumite de acord. Asigurați-vă că lucrați în avans:
- Cine acoperă care costuri
- Cum se vor împărți profiturile
- Cine va acoperi datoriile și datoriile potențiale
- Cine va întreprinde anumite sarcini (cum ar fi angajarea contractanților)
- Rețineți legile de securitate care reglementează promovarea investițiilor, precum și posibilitatea proceselor pentru investitori în cazul în care evenimentele nu au loc conform planificării
Pasul 4. Faceți o ofertă la rând
Unele parteneriate imobiliare funcționează spectaculos; alții eșuează complet. Nu vă închideți într-un parteneriat pe termen lung înainte de a ști cât de bine lucrați cu partenerul dvs. În schimb, ia-o o dată pe rând și evaluează dacă parteneriatul tău are potențialul de a fi unul puternic și durabil. Luați în considerare dacă rentabilitatea financiară a funcționat sau nu conform așteptărilor.
Metoda 3 din 6: Asigurarea unui împrumut cu bani grei
Pasul 1. Cercetează creditorii cu bani grei
Un împrumutat de bani grei este o companie care împrumută bani de la persoane fizice la o rată a dobânzii și împrumută acești bani către alte persoane private la o rată a dobânzii mult mai mare. Există multe companii care se specializează în finanțarea investițiilor imobiliare, cum ar fi casele răsturnate. Utilizați rețeaua dvs. socială sau directoarele de internet pentru a localiza un împrumutat de bani grei în zona dvs.
Pasul 2. Recunoașteți costurile adăugate ale împrumuturilor cu bani grei
Un împrumut pe bani grei este probabil cel mai ușor tip de împrumut de asigurat pentru un flipper care nu are prea mulți bani lichizi. Cu toate acestea, este și una dintre opțiunile mai riscante. Ratele dobânzii la împrumuturile cu bani grei tind să fie mult mai mari decât ipotecile tipice ale băncii, la 8-15%. Acest lucru vă poate reduce serios profiturile potențiale dintr-o casă răsturnată.
Pasul 3. Colectează documentele tale financiare
Înainte ca un împrumutat de bani grei să vă împrumute numerarul, va trebui să le furnizați informații cheie despre stabilitatea dvs. financiară, precum și despre planurile dvs. de răsturnare a casei. Probabil că vor dori să vă examineze evidența fiscală, ratingul de credit și plățile. Aveți documentele la îndemână pentru a demonstra creditorului că sunteți o oportunitate de investiție utilă pentru aceștia.
Pasul 4. Plătiți o taxă inițială de 2-10%
Un alt cost adăugat al împrumuturilor cu bani grei este comisionul inițial, adesea denumit „puncte”. Cele mai multe taxe sunt cuprinse între 2-10% din costul ipotecar al casei pe care o veți răsturna. Acești bani oferă creditorului dvs. o anumită securitate și vă servesc drept o demonstrație a viabilității dvs. financiare.
Pasul 5. Întoarceți casa repede
Majoritatea împrumuturilor pe bani grei sunt limitate la cumpărarea și reabilitarea proprietății sau a construcției și pot dura între șase și 24 de luni. Împrumuturile pe bani grei nu sunt potrivite pentru investiții pe termen mai lung din cauza taxelor ridicate implicate. Cel mai bine este să folosiți împrumuturi cu bani grei pe proprietăți pe care le veți putea întoarce rapid pentru a vă asigura că nu plătiți rate ale dobânzii ridicate.
Metoda 4 din 6: Asigurarea unui împrumut privat
Pasul 1. Luați în considerare un creditor privat
Un împrumutat privat este o persoană cu bani lichizi de rezervă, care este dispus să vă împrumute bani la o rată a dobânzii prestabilită. Spre deosebire de un partener imobiliar care împarte profiturile cu dvs., un creditor privat vă va percepe pur și simplu o dobândă înainte de a vă oferi banii. În multe cazuri, ratele dobânzii pentru un creditor privat sunt mai mici decât un împrumutat cu bani grei. Cu toate acestea, un creditor privat ar putea fi mai greu de găsit.
Pasul 2. Atingeți rețeaua dvs. socială pentru creditori
În multe cazuri puteți găsi un creditor privat prin intermediul propriei rețele sociale. Dacă știți despre o rudă, un prieten sau un coleg de muncă care are bani lichizi doar în șezut, s-ar putea să puteți împrumuta acești bani și să le plătiți dobânzi. Într-un scenariu ideal, toată lumea câștigă: creditorul dvs. va putea câștiga niște dobânzi suplimentare și veți putea obține profit din casa dvs. răsturnată.
Pasul 3. Fiți conștienți de riscurile potențiale
Dacă aveți de gând să vă asigurați un creditor privat, asigurați-vă că atât dvs. cât și creditorul dvs. sunteți conștienți de riscurile potențiale ale acestei tranzacții. Luați în considerare ce s-ar putea întâmpla dacă nu profitați de casa răsturnată. Vei mai putea efectua plăți la dobândă? Gândiți-vă la opțiunile dvs. înainte de a căuta un creditor privat. Pentru a vă păstra relația cu persoana respectivă, va trebui să le rambursați în timp util.
Pasul 4. Amintiți-vă că încrederea este cheia
Nu profitați de un creditor privat dacă doriți să continuați să lucrați cu ei. Încrederea este ingredientul cheie al împrumuturilor private și trebuie să demonstrezi că poți rezista sfârșitului târgului. Dacă aveți succes, creditorul dvs. privat ar putea fi dispus să vă ajute să finanțați viitoare investiții imobiliare.
Metoda 5 din 6: Asigurarea unui împrumut bancar
Pasul 1. Cereți băncii dvs. un împrumut
Este mai puțin probabil ca această opțiune să apară în timpul primei experiențe de răsturnare a casei, dar merită o lovitură. Dacă aveți un credit bun și un plan de afaceri solid, banca dvs. ar putea fi în măsură să vă ofere un împrumut pentru a cumpăra o casă de răsturnat. Aceste rate ale dobânzii vor fi probabil mai mari decât un credit ipotecar tipic cu o avans de 20%, dar vor fi probabil mai mici decât multe împrumuturi pe bani grei.
Este mai probabil ca o bancă să împrumute fonduri pentru construcții, dacă puteți furniza o garanție clară asupra proprietății
Pasul 2. Discutați planul dvs. de afaceri cu banca dvs
Dacă aveți vreo speranță de a obține un împrumut bancar, veți avea nevoie de un plan de afaceri solid. Asigurați-vă că discutați cercetarea cu banca dvs. pentru a vedea dacă vă consideră o investiție utilă.
Metoda 6 din 6: Utilizarea propriilor active
Pasul 1. Evaluează-ți activele curente
Chiar dacă nu aveți foarte mulți bani lichizi pentru a răsturna o casă, s-ar putea să aveți în continuare active care vă pot ajuta să obțineți linii de credit pentru a cumpăra o casă cu preț redus pentru a răsturna. Examinați-vă propria casă, conturile de pensionare și liniile de credit pentru a vedea dacă oricare dintre acestea poate fi exploatată pentru o avans.
Pasul 2. Atingeți IRA
Un IRA (Independent Independent Pensioner Account) este un vehicul de pensionare. Există sancțiuni fiscale grave pentru retragerea banilor înainte de vârsta de 59,5 ani. Cu toate acestea, există excepții pentru cumpărătorii de case pentru prima dată. Puteți utiliza până la 10.000 USD din IRA pentru a cumpăra o casă. Discutați despre această opțiune cu consilierul dvs. financiar pentru a vă asigura că utilizați corect banii și că nu veți suporta penalități.
Rețineți că retragerea de bani din IRA ar putea afecta potențialul de creștere pe termen lung al acestui cont de pensionare. Feriți-vă de riscurile implicate în diminuarea conturilor de pensionare prea devreme
Pasul 3. Luați în considerare o linie de credit pentru acțiuni la domiciliu
O linie de credit home equity (sau HELOC) este o opțiune potențială pentru dvs. dacă dețineți deja o proprietate. Un HELOC vă oferă o sursă rapidă de numerar și trebuie să plătiți doar dobânzi pentru banii pe care îi împrumutați de la HELOC. De exemplu, s-ar putea să aveți un HELOC în valoare de 75 000 $. Dar dacă împrumutați 10 000 $ din această sumă, plătiți doar dobânzi pentru suma de 10 000 $.
- Aveți mare grijă cu HELOC-ul dvs.: dacă nu vă rambursați împrumutul în timp util, riscați să vă pierdeți casa.
- Rețineți că ratele dobânzii HELOC ar putea fi mai mari decât împrumuturile de la creditori privați.
Pasul 4. Luați în considerare utilizarea cardurilor de credit
Cardurile de credit sunt o altă sursă de numerar rapid, atâta timp cât intenționați să le achitați foarte repede. Ratele dobânzilor la cardurile de credit pot fi foarte mari, de la 18-20%. Cu toate acestea, nu puneți în pericol niciunul dintre activele dvs., așa cum ați face cu un HELOC. S-ar putea să luați în considerare utilizarea cardurilor de credit pentru achiziții cu mize mai mici în timpul răsturnării unei case, cum ar fi achiziționarea de materiale de construcție dintr-un magazin de bunuri pentru casă.
sfaturi
- Întotdeauna faceți calculele înainte de a lua o decizie de investiție. Prețuiți-vă și timpul și munca.
- Rețineți că ar putea fi posibil să obțineți o rentabilitate mai bună în alte moduri, cum ar fi utilizarea timpului dvs. pentru a lucra în schimburi suplimentare sau investirea banilor de rezervă în bursă. Tratați proprietățile imobiliare ca fiind doar una dintre numeroasele opțiuni: nu vă blocați în imobiliare până nu le-ați gândit bine.
Avertizări
- De asemenea, este extrem de important să fii pe deplin transparent cu investitorii tăi și să le spui că există o șansă posibilă ca aceștia să piardă bani din afacerea ta. Onestitatea este cea mai bună politică, mai ales atunci când investiți banii altor persoane.
- Aveți grijă că atunci când strângeți bani pentru orice tip de întreprindere în care intenționați să folosiți acești bani în scopuri de investiții, trebuie să respectați cu strictețe orientările federale și municipale. Asigurați-vă că vă consultați avocatul înainte de a începe să strângeți bani pentru orice acțiune de răsturnare a casei.
- Nu tratați răsturnarea casei ca pe o schemă rapidă de îmbogățire. Deși poate fi profitabil, există riscuri enorme implicate. Întoarcerea în casă este, de asemenea, profitabilă numai atunci când investitorii investesc mult timp și energie în cercetarea imobiliară și îmbunătățirea locuințelor.
- Nu tăiați colțurile. Angajați antreprenori autorizați și asigurați, care au o bună reputație. Verificați întotdeauna proprietatea dvs. cu atenție. Obțineți permise înainte de a întreprinde renovări. Omiterea acestor pași poate duce la costuri mai mari pe drum.
