Calculul suprafeței pătrate a spațiului comercial este un proces complicat care necesită o atenție neobosită la detalii. Chiriașii trebuie să ia în considerare o serie de factori atunci când decid dacă să încheie un contract de închiriere, inclusiv suprafața totală pătrată a clădirii și standardele regionale. Chiriașii care nu reușesc să înțeleagă concepte importante sunt uneori surprinși de costurile ascunse și de spațiile utile care sunt mai mici decât își imaginaseră.
Pași
Partea 1 din 3: Alegerea unei metode de măsurare
Pasul 1. Comparați tehnicile de măsurare
Proprietarii pot utiliza mai multe tehnici diferite de măsurare pentru a evalua suprafața pătrată a unui spațiu. Aceste metode includ:
- Suprafață pătrată utilizabilă sau USF: acesta este spațiul pe care îl ocupă locatarul. Agenții de închiriere cită adesea această cifră potențialilor chiriași, dar reprezintă doar o parte a contractului de închiriere.
- Suprafață pătrată închiriată sau RSF: Aceasta este combinația dintre suprafața pătrată utilizabilă și un procent din suprafața pătrată comună a clădirii. Zonele comune, care fac parte dintr-o clădire de care beneficiază toți chiriașii, includ holul, lifturile, holurile și casele scărilor.
- Metru pătrat brut sau GSF: întregul metru pătrat închiriat al unei clădiri.
Pasul 2. Decideți ce metodă de calcul al spațiului comercial este cea mai bună pentru dvs
Asociația Proprietarilor și Managerilor de clădiri (BOMA) a simplificat standardele din industrie pentru măsurarea spațiului închiriat în clădirile comerciale în 2010. Cele 2 metode principale ale BOMA sunt Metoda B și Metoda Legacy A.
- Metoda B: Noua metodă cu factor de încărcare simplă calculează spațiul închiriat pentru fiecare chiriaș utilizând o abordare uniformă în măsurarea suprafeței podelei. Este la fel pentru toate nivelurile etajelor unei clădiri.
- Metoda moștenită A: Standardul din 1996 folosește prețuri unitare separate pentru USF și metrul pătrat comun. În unele cazuri, ar putea fi benefic pentru chiriași să opteze pentru această abordare.
Pasul 3. Alegeți o metodă de măsurare pe baza tipului de proprietate
De obicei, tehnica de măsurare utilizată va depinde de utilizarea intenționată a proprietății și de numărul planificat de chiriași. Clădirile de birouri, centrele comerciale și alte clădiri cu mai mulți chiriași vor fi de obicei măsurate folosind RSF. Clădirile cu un singur locatar, cum ar fi depozitele sau instalațiile de producție, sunt măsurate folosind GSF. Cu toate acestea, este posibil ca proprietarii să nu fie obligați să utilizeze o metodă specifică pentru a măsura un spațiu.
Pasul 4. Luați în considerare standardele regionale de leasing
Legea federală permite proprietarilor să măsoare spațiul închiriabil folosind orice metodă doresc. Cu toate acestea, anumite părți ale țării pot avea reguli diferite pentru calcularea suprafeței pătrate. Două exemple notabile sunt:
- Consiliul imobiliar din New York (REBNY) permite proprietarilor de clădiri să maximizeze profiturile, permițându-le să aducă RSF cât mai aproape posibil de GSF.
- Zonele tropicale: noile reguli se referă la zonele închise și deschise ale clădirilor comerciale în zone afectate în mod normal de condiții meteorologice specifice.
Partea 2 din 3: Măsurarea suprafețelor comerciale pătrate
Pasul 1. Nu luați nimic de la sine
Măsurați singur spațiul utilizabil. Un calcul greșit în determinarea suprafeței pătrate vă poate costa mii de dolari pe durata contractului de închiriere. Standardele tipice de măsurare permit o toleranță de eroare de 2% la măsurarea spațiului comercial. Cu toate acestea, acest lucru se poate traduce prin mulți bani, în special în spații mari sau scumpe. Asigurați-vă că măsurați zona cât mai atent posibil, mai ales dacă sunteți chiriașul care ar putea fi afectat negativ de aceste greșeli de calcul.
Pasul 2. Măsurați imagini pătrate simple
Pentru a măsura suprafața pătrată comercială pentru un spațiu dreptunghiular, înmulțiți lungimea camerei în picioare cu lățimea acesteia. De exemplu, o cameră care are 12 metri lungime și 12 metri lățime are 144 de metri pătrați. Pentru spațiile în formă de L sau împărțite, puteți măsura dreptunghiurile spațiului în mod independent și apoi puteți suma ariile pentru a obține o măsurare a ariei totale.
Măsurătorile pot fi efectuate folosind o bandă de măsurare sau un dispozitiv de măsurare cu laser
Pasul 3. Contabilizați forme neobișnuite
Aveți grijă atunci când măsurați secțiuni neregulate ale unei încăperi. Pentru a efectua măsurarea, încercați să împărțiți camera în forme cu zone ușor de calculat, cum ar fi dreptunghiuri și triunghiuri. Aria unui triunghi dreptunghiular poate fi găsită prin înmulțirea lungimilor celor două laturi non-diagonale (cele două unite prin unghiul drept) și apoi împărțirea produsului la 2.
- De exemplu, dacă există o cameră cu un perete diagonal care trece prin ea, trebuie să utilizați o formulă mai complicată pentru a determina suprafața pătrată a zonei. Dacă lungimea spațiului cu peretele diagonal era de 10 picioare și lățimea acestuia de 8 picioare, suprafața pătrată a zonei ar fi de 40 de picioare.
- Acest lucru se datorează faptului că peretele reduce totalul de metri pătrați, care ar fi fost de 80 dacă camera nu ar avea un perete care să-l intersecteze, la jumătate.
Pasul 4. Măsurați zonele comune
Suprafețele comune ar trebui măsurate astfel încât să poată fi calculate picioarele pătrate închiriabile. Suprafața pătrată comună este măsurată utilizând aceleași metode ca și suprafața pătrată utilizabilă, cu excepția cazului în care legislația locală prevede altfel. Zonele comune pot include lifturi, băi, holuri, case de scări și holuri. Important, spațiile comune trebuie să fie disponibile pentru toți chiriașii pentru a le putea folosi sau beneficia. Asigurați-vă că măsurați suprafața pătrată totală a tuturor zonelor comune din clădire.
Pasul 5. Găsirea unui metru pătrat brut
Suprafața pătrată brută măsoară suprafața totală a spațiului, inclusiv grosimea pereților exteriori. Pentru a măsura această zonă, va trebui să măsurați lungimea peretelui din exteriorul clădirii și să utilizați aceste dimensiuni pentru a calcula suprafața pătrată. GSF nu este redus pentru obstacole precum arborii de ventilație, grinzile de susținere sau arborii elevatorului. GSF nu include zonele deschise, cum ar fi parcările, piscinele sau zonele subsolului neexcavate.
Partea 3 din 3: Utilizarea informațiilor despre imagini pătrate
Pasul 1. Calculați factorul de încărcare pentru clădire
Factorul de încărcare reprezintă procentul suplimentar de suprafață pătrată adăugat la suprafața pătrată utilizabilă pentru a calcula suprafața închiriată. Pentru a calcula factorul de încărcare, începeți prin a găsi numărul total de metri pătrați utilizabili și închiriați ai clădirii în întrebări. Amintiți-vă că suprafața pătrată utilizabilă este suprafața care poate fi închiriată chiriașilor și suprafața închiriată este suprafața respectivă, plus spațiile comune. Apoi, împărțiți RSF la USF pentru a obține factorul de încărcare.
- De exemplu, dacă o clădire are 80 000 de metri pătrați de spațiu util și încă 20 000 de metri pătrați de suprafețe comune, suprafața pătrată închiriată ar fi 100 000.
- Apoi, factorul de încărcare ar fi calculat ca 100, 000/80, 000 = 1,25.
Pasul 2. Găsirea de metri pătrați închiriabili pentru o proprietate
Suprafața pătrată închiriată pentru o proprietate poate fi calculată utilizând factorul de încărcare al clădirii și valoarea USF a proprietății. Factorul de încărcare este înmulțit cu USF pentru a obține RSF. Puteți utiliza apoi RSF și prețul pe picior pătrat pentru a afla chiria lunară.
- Continuând cu exemplul anterior, imaginați-vă că proprietatea este împărțită în două între două spații comerciale. Deci, fiecare are 40 000 de metri pătrați de spațiu util.
- Pentru a găsi RSF, înmulțiți această sumă cu factorul de încărcare, care este 1,25. Aceasta înseamnă că RSF în acest caz ar fi 40 000 x 1,25 = 50 000.
Pasul 3. Se cântăresc diferențele de proprietăți comerciale
Prețurile unitare pot varia foarte mult în funcție de locația și clasa clădirii. Chiria unui birou de 500 de metri pătrați (46,5 mp) în centrul orașului ar putea fi mai mare decât chiria pe un spațiu de 1 000 de metri pătrați (92,9 metri pătrați) la doar 10 străzi distanță. Clădirile se încadrează în una din cele 3 clasificări standard.
- Clasa A: Acestea sunt cele mai prestigioase clădiri din cele mai exclusive secțiuni ale unui oraș. Clădirile din clasa A comandă chirii mai mari decât media.
- Clasa B: Aceasta este cea mai largă clasificare. Majoritatea acestor clădiri au finisaje corecte până la bune.
- Clasa C: Unitățile din această clasă sunt extrem de funcționale, dar oferă puține facilități. Chiriile sunt în general mici.
Pasul 4. Calculați chiria totală pentru o proprietate pe baza suprafeței pătrate
Chiriile se bazează de obicei pe RSF sau GSF al unui spațiu. După ce aveți aceste date, puteți utiliza prețul pieței pe picior pătrat pentru a determina prețul chiriei pentru proprietate. Continuând cu exemplul de mai sus, dacă chiria ar fi de 1,50 USD pe picior pătrat de RSF pe lună, chiria ar fi de 1,50 x 50 000 USD = 75 000 USD.
