„Întoarcerea” unei case constă în cumpărarea unei proprietăți degradate sub prețul pieței, creșterea valorii acesteia și revânzarea rapidă a acesteia pentru un profit rapid. Acest lucru este diferit de investițiile în dezvoltare, în care cumpărătorul cumpără o proprietate aflată în dezvoltare, apoi vinde sau închiriază unitatea atunci când este gata de ocupare. Dacă joci cărțile corect, poți câștiga 50.000 $ sau mai mult pe flip și o poți face în mai puțin de 90 de zile.
Pași
Metoda 1 din 3: Efectuarea unei achiziții sensibile
Pasul 1. Familiarizați-vă cu cum să cumpărați o casă sau un apartament
Dacă ați făcut deja acest lucru, atunci știți deja procesul. Dacă nu ați cumpărat niciodată o casă, consultați un agent imobiliar și un consilier financiar. Există câțiva pași implicați în achiziționarea unei case, deci trebuie să înțelegeți acest proces, cum ar fi: plasarea unei oferte, obținerea unui credit ipotecar, eliminarea condițiilor și luarea în posesie.
- Plasarea unei oferte: Întrucât ofertele verbale nu constituie o vânzare legală, trebuie să redactați o ofertă scrisă și să o dați proprietarilor și / sau agentului imobiliar. Oferta stipulează prețul, precum și termenii și condițiile de vânzare. Dacă oferta este acceptată, oferta devine un contract de vânzare obligatoriu din punct de vedere juridic.
- Obținerea unui credit ipotecar: Cu excepția cazului în care aveți o grămadă de bani la îndemână, veți avea nevoie de un credit ipotecar. Există zeci de tipuri de împrumuturi acolo, deci examinați-le pe cele care ar putea funcționa pentru dvs. și discutați cu un broker ipotecar dacă aveți întrebări. Unele credite ipotecare (ARM-uri) au rate de dobândă speciale „teaser” care rămân scăzute la început și cresc semnificativ după o anumită perioadă de timp. Acestea ar putea fi atractive dacă intenționați să vindeți rapid casa.
- Eliminarea condițiilor: Aceasta este de obicei ceea ce face cumpărătorul după ce vânzătorul și-a acceptat oferta. Este o mișcare legală pe care cumpărătorul o face (de obicei) pentru a comunica că orice obligații asumate de ambele sau de oricare dintre părți au fost îndeplinite.
Pasul 2. Înțelegeți riscurile de a răsturna o casă
Întoarcerea unei case poate fi riscantă. Veți suporta o sumă mare de datorii pentru o potențială recompensă în viitor. Cu excepția uneori, acea plată nu se materializează sau nu se materializează atât de repede pe cât ți-ar fi plăcut. S-ar putea să stați pe o proprietate mai mult decât vă așteptați, plătind un credit ipotecar, impozite pe proprietate și întreținerea continuă. Uneori, va trebui să vindeți o casă pentru mai puțin decât ați cumpărat-o. Adesea, ești la mila unei piețe imobiliare care tremură.
Efortul fizic necesar este, de asemenea, un risc potențial. Cât de potrivit sunteți și cât de dispus sunteți să faceți o mulțime de lucrări de bricolaj implicate în răsturnarea casei? Dacă nu ați făcut niciodată renovări sau remedieri înainte, va fi o curbă de învățare abruptă și cu cât știți mai puțin, cu atât va dura mai mult pentru a răsturna casa
Pasul 3. Educați-vă despre piața imobiliară în care investiți
Citiți reviste precum Forbes, Entrepreneur și Money; acestea au adesea articole despre imobiliare. Începeți să înțelegeți cum funcționează piața imobiliară, ce constituie o afacere bună și proastă și cum să anticipați creșterea sau contracția viitoare în viitor.
- Piața imobiliară este ca piața de valori. Are ambele Taur cicluri (adică optimism, creștere și cerere mare) și urs cicluri (adică pesimism, contracție și cerere redusă). Diferența este că piața imobiliară poate dura mai mulți ani decât piața de valori pentru a trece de la un ciclu la altul.
- După ce ați vorbit cu cel puțin trei agenții imobiliari și ați făcut unele investigații, dacă descoperiți că piața are o cerere redusă și toată lumea și câinele lor par să încerce să lichideze locuințele, prețurile locuințelor vor scădea, iar marjele de profit vor scădea odată cu ele. Acest tip de condiții de piață ar face mai dificilă schimbarea unei case.
- Încercați să așteptați o piață taurină. Așteptați să cumpărați până când piața imobiliară se întoarce și mai mulți oameni încearcă să cumpere decât să vândă. Acest lucru va crea condiții mai bune pentru a începe să răsuciți.
Pasul 4. Căutați o casă care poate fi îmbunătățită substanțial cu cel mai mic timp și resurse
Nu încerci să trăiești în această casă; încercați să-l cumpărați, să-l îmbunătățiți și să-l vindeți. Încearcă să nu te atașezi de casă. În schimb, priviți-l pur și simplu ca pe un exercițiu profitabil.
- O casă cu spațiu de îmbunătățit ar putea avea o curte deteriorată, un covor vechi, un loc bun pentru un loc de parcare sau alte lucruri care pot fi reparate cu puțini bani și ceva muncă grea. Aceste tipuri de soluții oferă adesea un excelent randament al investiției (ROI) atunci când întoarceți o casă.
- Unii oameni caută proprietăți aflate în dificultate. Acestea sunt cele pe care vânzătorul este „disperat să le vândă” din motive precum: divorț, faliment, deces, starea proastă a proprietății, întârzierea efectuării plăților sau altele. Acestea oferă cumpărătorului un avantaj inerent față de vânzător.
- Căutați case care vând în intervalul mediu-superior. Ceea ce înseamnă asta este suma în care familia medie ar putea să-și permită. În general, asta înseamnă între aproximativ 200 000 și 500 000 USD în funcție de zona dvs. Doriți această gamă de prețuri, deoarece acestea tind să se vândă cel mai rapid - aveți cea mai mare densitate a populației în căutarea acestor case de nivel mediu. Ar putea fi mult mai puțin sau mult mai mult, dar cam asta e media. Aceste case au în general 3 sau mai multe dormitoare și cel puțin 2 băi complete.
- Aflați ce preferă locuitorii din zona în care doriți să cumpărați. Lucruri simple, precum accesul ușor, parcarea în afara străzii, drumurile interzise și un cartier liniștit pot face sau distruge atractivitatea unei proprietăți.
Pasul 5. Obțineți un împrumut cu cel puțin câteva mii de dolari mai mult decât prețul proprietății pe care doriți să o întoarceți
Veți avea nevoie de acești bani pentru reparații și îmbunătățiri. Negociați o achiziție a proprietății și cumpărați. În ofertă, asigurați-vă că aveți mai multe modalități de ieșire din contract. Cea mai obișnuită metodă este de a pune pur și simplu „sub rezerva finanțării până la [o astfel de dată] dată”. Dacă nu puteți face finanțarea până atunci, solicitați o prelungire înainte de expirarea perioadei de urgență a finanțării.
Rețineți că există 2 date de finanțare diferite: 1 pentru depunerea unei cereri de obținere a împrumutului și 1 pentru obținerea fondurilor pentru încheierea tranzacției. Pentru a proteja cumpărătorul, contingența ar trebui să se extindă până la încheierea contractului. În general, o situație de finanțare are un termen limită de 30 de zile, deci prelungiți termenul, cu excepția cazului în care știți că puteți obține finanțarea în perioada respectivă
Pasul 6. Oferiți-vă o cronologie care prezintă scenariul ideal de vânzare
Timpul înseamnă bani, iar obiectivul tău este să-ți renovezi casa și să o întorci cât mai curând posibil. În acest scop, creați o cronologie care să enumere perioade realiste pentru contractare, afișare și vânzare. Nu trebuie să îndeplinești toate obiectivele pe parcurs, dar vrei să fii în stadion. O cronologie vă va ajuta să realizați acest lucru.
- Rețineți când vă așteptați la renovări majore până la. Includeți evaluări periodice ale progresului pentru a vă ajuta să rămâneți la curent cu problemele pe măsură ce apar.
- Bifați blocuri de timp atunci când sunteți disponibil pentru a lucra în casă, cum ar fi weekend-uri lungi, timp de vacanță etc., pe care vă așteptați să accelereze munca efectuată.
Scor
0 / 0
Metoda 1 Test
Cum puteți beneficia de cumpărarea unei proprietăți în stare proastă?
Veți avea multă practică în îmbunătățirea locuinței.
Încearcă din nou! Veți avea cu siguranță munca tăiată pentru dvs., dar s-ar putea să nu merite în cele din urmă. Nu doriți să scufundați atât de mulți bani și forță de muncă într-o proprietate încât să nu recuperați costul. Energiile dvs. ar putea fi mai bine cheltuite pe un proiect mai ușor de gestionat. Alegeți un alt răspuns!
Veți putea să-l vindeți cu ușurință pe o piață bull.
Nu chiar! Este cel mai ușor să vindeți pe o piață a taurului, deoarece încrederea este mare. Cu toate acestea, o piață generală excelentă nu garantează că veți putea vinde proprietatea dvs. cu profit. Probabil va trebui să aduceți îmbunătățiri proprietății și să le comercializați agresiv cumpărătorilor. Încearcă din nou…
Veți obține cel mai bun randament al investiției cu acest tip de proprietate.
Nu neaparat! Marjele de profit pentru proprietățile în stare proastă pot fi substanțiale dacă puteți negocia un preț ieftin. Cu toate acestea, este posibil să trebuiască să depuneți mulți bani și forță de muncă în reparații pentru a obține profit. Aceste costuri ar putea consuma o mare parte din profiturile dvs. Există o opțiune mai bună acolo!
Îl veți putea cumpăra ieftin.
Da! Proprietățile în stare proastă sunt de obicei clasificate ca fiind în dificultate, ceea ce înseamnă că proprietarii lor sunt disperați să vândă. Aceasta înseamnă că este mai probabil să vândă în avantajul dvs. Aveți șanse mari să ajungeți la capătul lung al bățului. Citiți mai departe pentru o altă întrebare la test.
Vrei mai multe teste?
Continuați să vă testați!
Metoda 2 din 3: Fixarea casei
Pasul 1. Decideți ce fel de muncă veți pune în casă
Vei face singur munca la prețuri ieftine sau ai nevoie de un antreprenor general sau „GC” pentru a face lucrarea? Dacă reparațiile sunt minore, atunci poate fi mai bine să o faceți singuri pentru a îmbunătăți rapid și ieftin proprietatea. Pentru proiectele mai mari care necesită autorizații de construcție, cel mai bine este să angajați un GC. După cum sa menționat deja, cheia este să faci îmbunătățiri, adesea doar cosmetice, care să facă casa să arate mult mai bine, dar nu te vor costa prea mult.
Pasul 2. Faceți mai întâi remedierile importante
În acest fel, dacă planul dvs. se schimbă (și foarte bine s-ar putea), ați făcut toate remedierile importante și aveți doar remedieri minore de manevrat. De asemenea, dacă bugetul dvs. devine umflat, nu veți pierde soluții esențiale, cum ar fi molidele de bucătărie sau lucrările de bază în curte și puteți împinge să vindeți rapid.
- Remedierile majore sunt lucruri precum re-cablarea casei, astfel încât să nu se defecteze și să provoace un incendiu sau electrocutare; fixarea corpurilor de iluminat sparte, cum ar fi căzi, dușuri și chiuvete; refacerea pardoselii covoarelor obosite sau a linoleumului accidentat; răsucirea găurilor de perete / tavan / ușă; înlocuirea balamalelor / consolelor / armăturilor etc. care sunt libere sau rupte; revopsirea peelingului sau a vopselei slab realizate; înlocuirea plăcilor / pavelelor / treptelor sparte etc.; renovarea a tot ceea ce este murdar și rupt - lucrurile obosite sunt mai puțin îngrijorătoare decât lucrurile murdare, deci acordați prioritate ceea ce trebuie cel mai mult să faceți.
- Căutați cea mai ieftină forță de muncă pe care o puteți găsi (copii de la facultate sau chiar dvs.) și faceți curățenie și reparații imaculate. Dacă mai rămân bani după aceasta, puneți-i într-un cont de economii lichide cu dobândă mare; nu îl utilizați încă pentru a achita o parte din împrumut.
- Remodelarea bucătăriilor și băilor de obicei nu ridică suficient valoarea locuinței, deoarece proprietarii tind să plătească prea mult pentru remodelare.
Pasul 3. Lucrați la ultimele remedieri minore
Mai multe remedieri minore includ schimbarea culorilor vopselei pe vopsele deja decente; schimbarea armăturilor de lucru la altele mai moderne; montarea unui spațiu de depozitare mai bun în dulapuri etc. Toate sunt plăcute, dar nu esențiale dacă sunteți strânși pentru timp și bani.
- Citiți cărți scrise despre ceea ce caută cumpărătorii într-o casă. O mulțime este despre prezentare - dacă puteți folosi câteva trucuri de scurtături pentru a îmbunătăți aspectul casei, atunci veți economisi timp și bani. Desigur, trebuie să treceți și inspecția constructorului, deci acest lucru trebuie luat în considerare pentru orice probleme structurale care trebuie abordate.
- De obicei, curățarea, vopsirea și adăugarea plantelor sunt cea mai ieftină modalitate de a spori valoarea unei case. Un pachet crește, de asemenea, valoarea mai mult decât prețul pachetului. Înlocuirea corpurilor de iluminat și a instalațiilor sanitare și repararea oricăror elemente defecte este, de asemenea, o modalitate ieftină de a obține un spor bun în valoarea locuinței.
- Lucruri pe care probabil le poți face singur: Repictează. Scoateți covorul vechi pentru a găsi podele din lemn tare sau re-covorați. Atingeți corpurile vechi. Vopsiți zone minore. Schimbați armăturile. Reparați terasa și zonele de intrare. Schimbați culoarea ușii din față. Adăugați mânere noi.
Scor
0 / 0
Metoda 2 Test
De ce te-ai putea abține de la remodelarea unei băi?
Munca la baie nu este considerată o soluție majoră.
Nu chiar! Nu toate lucrările în baie sunt la fel. Remodelarea pur estetică nu este o soluție majoră. Repararea unei toalete sparte, pe de altă parte, este o soluție majoră. Ghiceste din nou!
Remodelarea unei băi poate fi mai scumpă decât merită.
Dreapta! Costul remodelării poate fi destul de exorbitant. De cele mai multe ori, aceste costuri depășesc valoarea adăugată a casei. Citiți mai departe pentru o altă întrebare la test.
Remodelarea mai întâi a unei bucătării este mai rentabilă.
Cu siguranta nu! Remodelarea unei băi nu este foarte rentabilă, dar nici remodelarea unei bucătării. Ar trebui să rețineți aceste două tipuri de îmbunătățiri. Încearcă din nou…
Banii cheltuiți pentru remodelare ar putea fi mai bine cheltuiți pentru a achita un împrumut.
Nu! Aceasta poate părea cea mai responsabilă mișcare din punct de vedere fiscal. Îți faci banii să meargă mai departe, totuși, dacă îi pui mai întâi într-un cont de economii lichide cu dobândă mare. Veți acumula dobânzi mai mari pentru economiile dvs. decât pentru împrumut și veți putea achita mai mult din împrumut mai târziu. Încearcă din nou…
Vrei mai multe teste?
Continuați să vă testați!
Metoda 3 din 3: Vânzarea proprietății
Pasul 1. Puneți în scenă casa
Casele cu etape se pot vinde substanțial mai repede decât casele necontenite, uneori cu până la 50% mai repede. Desigur, asigurați-vă că casa dvs. este curățată, dezordonată și organizată. Încercați să faceți ca prima impresie să dea o impresie de durată.
- Casele în scenă beneficiază adesea de culori și caracteristici foarte neutre - caracteristici care atrag o gamă largă de oameni, fără a ofensa însă foarte mulți oameni. Asta înseamnă o mulțime de culori neutre (maro, creme etc.) și nu prea mult mobilier strălucitor. Puteți închiria mobilă de la o companie de montaj, dacă doriți, sau puteți fi singurul control al organizării casei.
- Eliminați toate efectele personale de acasă. Amintiți-vă, doriți ca oamenii care văd scenariul să creadă că această casă ar putea fi noua lor casă în cele din urmă. Efectele personale, cum ar fi trofeele, picturile pentru copii, suvenirurile de sărbători și fotografiile de familie, ar trebui eliminate.
- Faceți căminul să atragă simțurile.
- Vedere: curățați, deconectați, organizați, lăsați spațiu pentru camera deschisă, deschideți draperiile etc.
- Miros: puneți odorizante în băi, lăsați flori în foaier, puneți o oală proaspătă de cafea etc.
- Atingeți: faceți apel la invitații dvs. să stea în cea mai moale canapea; asigurați-vă că nu rămâne praf în jur.
- Sunet: opriți toate generatoarele zgomotoase, televizoarele și computerul și, în schimb, puneți muzică ușor de ascultat, precum jazz.
Pasul 2. Arătați proprietatea potențialilor cumpărători
Discutați cu ei. Dacă se menționează în mod repetat o anumită problemă, vedeți dacă puteți folosi o parte din banii pe care i-ați economisit pentru a-l repara / îmbunătăți. În caz contrar, modificați-vă strategia de vânzare pentru a distrage atenția de la aceasta. Acest pas ar trebui să dureze cel puțin o lună.
Folosiți puterea internetului și a rețelei personale dacă aveți probleme cu vânzarea casei. Nu vă bazați doar pe broker pentru a face vânzarea. Puneți reclame pe site-uri web (Craigslist, Zillow sau Trulia sunt un bun punct de plecare) și atingeți rețelele de socializare pentru a vedea dacă cineva ar putea fi interesat să muște
Pasul 3. Vinde casa pentru un preț semnificativ mai mare decât cel la care ați achiziționat proprietatea.
Orice supărări sau cheltuieli cu proprietatea sunt acum problema cumpărătorului, nu a ta. Plătiți împrumutul, depuneți profitul și luați o vacanță.
Fii dispus să scazi prețul dacă nimeni nu mușcă. Cercetarea prețurilor locuințelor din zonă este o necesitate, mai ales dacă prețul casei dvs. este umflat și nici măcar nu îl știți. Ajustarea prețului la o sumă mai ușor de gestionat poate însemna o vânzare în cel mai scurt timp. A plăti o ipotecă și a impozitelor pe o casă supraevaluată, deoarece ego-ul tău este în calea scăderii prețului nu este o modalitate bună de a câștiga bani
Pasul 4. Nu uitați să raportați profitul la IRS
O sumă nedeclarată de 100 000 USD poate duce la un audit dureros pe parcurs. Este o problemă, dar este o problemă necesară. Scor
0 / 0
Metoda 3 Test
Ce ar trebui să faceți dacă nimeni nu face oferte pe proprietatea dvs.?
Aduceți îmbunătățiri suplimentare la proprietate
Cu siguranta nu! Veți scufunda mai mulți bani într-o proprietate care nu merge nicăieri. S-ar putea să fiți forțat să creșteți prețul pentru a recupera costurile, ceea ce va face ca vânzarea să fie și mai dificilă. Alegeți un alt răspuns!
Respectați-vă armele și insistați asupra prețului cerut
Nu! Dacă sunteți extraordinar de norocoși, răbdarea dvs. ar putea produce o vânzare la prețul actual cerut. Cu toate acestea, în cele din urmă veți fi pierdut mai mulți bani din plata ipotecii și a impozitelor în cele din urmă. Acestea ar putea depăși banii câștigați pentru a menține prețul la fel. Alegeți un alt răspuns!
Reduceți prețul
Da! Dacă nimeni nu cumpără, este posibil să vindeți pentru mai mult decât prețul pieței din zona dvs. Aduceți-l la un preț mai rezonabil pentru proprietate și cartier și este posibil să aveți alegerea cumpărătorilor în cel mai scurt timp. Citiți mai departe pentru o altă întrebare la test.
Scoateți-l de pe piață pentru o perioadă scurtă de timp
Nu chiar! Oferirea unei pauze proprietății dvs. de pe listă vă va face doar rău. Nu va fi mai atrăgător pentru cumpărători dacă reapare, dar la același preț vechi. Faceți clic pe un alt răspuns pentru a-l găsi pe cel potrivit …
Vrei mai multe teste?
Continuați să vă testați!
Video - Prin utilizarea acestui serviciu, unele informații pot fi partajate cu YouTube
sfaturi
- Participați la întâlnirile clubului imobiliar din zona dvs. Acestea sunt adesea bine publicitate, dar o căutare pe Google va face de obicei trucul la fel de bine. Aflați ideile din spatele cumpărării și răsturnării. Nu plătiți cursurile scumpe de weekend (de obicei în jur de 600 USD), cu excepția cazului în care vă puteți permite cu adevărat; acestea implică, de obicei, cercetări pe care le puteți face singure.
- De asemenea, este posibil să obțineți un profit răsturnând o casă nouă, mai degrabă decât una stresată.
- Încercați o „alergare uscată”, în care urmăriți prețurile caselor din zona dvs. și vedeți cât ați fi putut câștiga dacă ați fi investit bani reali. Abia după ce dezvolți instincte mai bune și câștigi o anumită încredere adevărată, ar trebui să începi să joci jocuri de noroc cu banii tăi.
- Asigurați-vă că obțineți eliberarea drepturilor de garanție de la orice contractant care furnizează serviciile proprietății. În caz contrar, subcontractanții ar putea plăti o garanție asupra proprietății dacă antreprenorul general nu le plătește.
- Locația este totul. O casă bună, la colțul străzii principale, se va vinde cu mult mai mult decât o casă minunată, la 5 mile (8,0 km) de orice. Aveți grijă de locație atunci când cumpărați.
- Obiectivul dvs. este să cumpărați cea mai proastă casă din bloc pentru a crește șansele că veți putea obține o rentabilitate a investiției. În caz contrar, este posibil să nu puteți vinde proprietatea din cauza stării celorlalte case din cartier.
- Mergeți în mod regulat în zilele deschise sâmbăta și duminica și vedeți cum profesioniștii organizează case pentru a vinde. Acordați o atenție deosebită plantelor, culorilor vopselei, facilităților și modului în care acestea fac camerele să pară mai mari scoțând pereți, oglinzi și limitând cantitatea de mobilier din casă. Chiar și ceva la fel de simplu precum plasarea unui odorizant parfumat la vanilie în casă îl poate face să pară mai primitor.
- Asigurați-vă că creditul dvs. este excelent în cazul în care trebuie să încheiați un credit ipotecar pentru a cumpăra proprietatea.
- Cumpărați proprietăți care au un titlu clar și încercați să evitați contractele de proprietate. În aceste situații, proprietarul ar putea să își retragă ipoteca sau să aibă drepturi de proprietate plasate pe proprietate în timpul proprietății înainte de a deține proprietatea. În unele situații, avansul poate achita drepturile de proprietate ale proprietarului, astfel încât proprietatea să poată fi achiziționată direct și să-i pună numele.
- Este posibil să investiți într-o proprietate cu 401K de dolari înainte de impozitare fără penalități pentru banii pe care îi scoateți. Cu toate acestea, ar trebui să solicitați mai întâi sfatul unui agent fiscal sau al unui CPA care este bine versat în această tehnică.
Avertizări
- Întoarcerea unei case este extrem de riscantă și ai putea ajunge să pierzi sute de mii de dolari, pe care îi vei datora apoi dobânzii băncii. Încercați doar dacă sunteți sigur că știți exact ce faceți.
- Ideea din spatele flipping este că puteți face o vânzare înainte ca dobânda să înceapă să se acumuleze pe împrumutul dvs. Dacă te găsești așezat pe o „gaură neagră”, încasează cât mai bine; o pierdere de câteva mii de dolari nu este nici pe departe atât de rea ca o proprietate în descompunere și un munte de datorii pe tot parcursul vieții.
